CONCEPTO SSPD OJ 2004-027
SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
2004–130–000 – 001-3
DE : Jefe Oficina Asesora Jurídica
PARA : GLORIA DURÁN AMAYA
Director Territorial Oriente (E)
FECHA : 9 de febrero de 2004
ASUNTO : Solicitud de concepto
Se basa su solicitud en emitir concepto acerca de los siguientes interrogantes:
1. Tratándose de edificios o conjuntos que disponen de un medidor general o totalizador en la acometida, medidores individuales para cada unidad residencial y adicionalmente existe un medidor individual para las zonas comunes:
a) Si es conforme a la Ley que la empresa prestadora del servicio de acueducto realice el cobro del consumo en zonas comunes mediante la expedición de dos (2) facturas, dónde la primera se realiza con base en la lectura del medidor individual para las zonas comunes y la segunda tomando la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales (incluyendo el instalado en las zonas comunes).
b) Si se puede considerar que el tanque subterráneo, el sistema de bombeo y el tanque elevado, forman parte de las zonas comunes.
2. Tratándose de edificios que no son conjuntos cerrados, pero están bajo el régimen general de propiedad horizontal y disponen de un medidor general o totalizador en la acometida, medidores individuales para cada unidad residencial y no existen llaves terminales para las áreas comunes (riego de jardín, lava traperos, baños de administración, duchas, lavamanos, piscina, etc.); únicamente el tanque de almacenamiento subterráneo, el sistema de bombeo y el tanque elevado, es conforme a la Ley que la empresa prestadora del servicio de acueducto, bajo las condiciones señaladas, realice el cobro del consumo de las áreas comunes en forma prorrateada y en caso afirmativo que normas se aplican.
Al respecto nos permitimos hacer las siguientes consideraciones:
· En relación con la inquietud planteada en el literal a) del numeral 1º de su consulta, consideramos lo siguiente:
El artículo 5º el Decreto 229 de 2002, por el cual se modifica parcialmente el Decreto 302 del 25 de febrero de 2000 señala lo siguiente:
“Artículo 5°. El artículo 16 del Decreto 302 de 2000, quedará así:
Artículo 16. De los medidores generales y de control. En el caso de edificios o unidades inmobiliarias cerradas podrá existir un medidor de contro inmediatamente aguas abajo de la acometida. Deben existir medidores individuale en cada una de las unidades habitacionales o no residenciales que conforman el edificio o las unidades inmobiliarias o áreas comunes.
Las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas deben disponer de medición que permitan facturar los consumos correspondientes. De no ser técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes, se debe instalar un medidor genera en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales”.
De acuerdo con el inciso segundo de la disposición arriba transcrita es obligatorio que las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas dispongan de medición que permita facturar los consumos correspondientes.
Solamente en caso de que no sea técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes se debe instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.
La anterior disposición debe entenderse en concordancia con lo establecido en el parágrafo del artículo 32 de la Ley 675 de 2001 que señala lo siguiente respecto a la facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal:
“ Artículo 32. Objeto de la persona jurídica.
(...)
PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
(...)”
Conforme a la norma transcrita, para el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal el cobro de los servicios públicos domiciliarios de las zonas comunes, se hará a la persona jurídica resultante de la constitución del régimen de propiedad horizontal que ha solicitado que sea considerada como usuaria única frente a la empresa prestadora del servicio, con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes.
De acuerdo con la misma disposición, en caso de no existir medidor individual para las zonas comunes o de no ser técnicamente posible la medición a través de un medidor individual, el consumo de éstas se cobra de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
En conclusión, no es conforme a la Ley que la empresa prestadora del servicio de acueducto realice el cobro del consumo en zonas comunes mediante la expedición de dos facturas, sino que dependiendo de la hipótesis en la que se encuentre el inmueble se cobrará de acuerdo con el consumo del medidor individual de cada zona común o con base en la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.
· Respecto a lo consultado en el literal b) del numeral 1º, encontramos:
La Ley no señala específicamente cuales son las zonas comunes, los artículos 22 y 23 de la Ley 675 de 2001 señalan que dentro de los bienes comunes de uso general se encuentran, los salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros. Al no señalar la ley en forma taxativa todos los bienes que forman parte de las zonas comunes, le corresponderá a los copropietarios su determinación.
En todo caso, independientemente de que sea o no catalogado un bien dentro de una zona común, todos los consumos de servicios públicos deben ser asumidos por la unidad inmobiliaria, esté o no sometidas al régimen de propiedad horizontal.
· Sobre el punto 2º de su consulta:
Ahora bien, tratándose de edificios que no son conjuntos cerrados, pero están bajo el régimen general de propiedad horizontal que disponen de un medidor general o totalizador en la acometida, medidores individuales para cada unidad residencial y donde no existen llaves terminales para las áreas comunes (riego de jardín, lava traperos, baños de administración, duchas, lavamanos, piscina, etc.); únicamente el tanque de almacenamiento subterráneo, el sistema de bombeo y el tanque elevado, el valor del consumo que se llegare a producir en las zonas comunes se cobrará de la forma atrás mencionada.
En el evento en que no exista persona jurídica que represente a la propiedad horizontal, esta Oficina Asesora Jurídica manifestó mediante concepto SSPD OJ 2003-240 que ello no impide el cobro directo de los servicios públicos de las áreas comunes a los copropietarios en forma prorrateada.
Igualmente cabe reiterar lo señalado en el concepto en mención en el sentido de que la ley ha sido clara en determinar que es la copropiedad la que ejerce el dominio sobre las redes internas de servicios públicos domiciliarios en las áreas comunes, y por ello están obligadas a realizar las labores de mantenimiento, reparación o reposición cuando así se requiera (artículo 82 de la Ley 675 de 2001). En ningún caso, las empresas están obligadas a realizar tales actividades sobre estas redes internas comunes y en caso de hacerlo, están facultadas para cobrárselas a los usuarios.
Cordialmente,
MÓNICA HILARIÓN MADARIAGA
Jefe Oficina Asesora Jurídica
C.C: Doctora Claudia Patricia Mora Pineda – Superintendente Delegada para Acueducto, Alcantarillado y Aseo.